Document d’urbanisme règlementaire planifiant l’aménagement du territoire intercommunal, le PLUi  définit et règlemente l’occupation des sols sur l’ensemble des secteurs des communes membres de la Communauté de communes et détermine les droits à construire de chaque parcelle, publique ou privée.

Au-delà, la réflexion sur le PLUI doit permettre de développer une stratégie commune à horizon 15 ans et ainsi donner une nouvelle envergure au Pays de Gex. Il est l’expression du projet de territoire de la Communauté de communes en matière de logements, de développement économique, d’agriculture, de transports en commun, d’offre en équipements, de préservation du cadre de vie, de respect de l’environnement et de protection des paysages, etc. Toutes les thématiques stratégiques pour l’avenir de la C.C.P.G. seront abordées dans ce document à la fois transversal, prospectif, opérationnel et transparent. De fait, la réflexion agira sur le fonctionnement de l’agglomération mais aussi son visage et son identité.

Dès son approbation, le PLUi s’impose à tous – particuliers, entreprises, administrations, etc. – et sert de référence à l’instruction des demandes d’occupation et d’utilisation du sol tels que les permis de construire, d’aménager ou de démolir. Ils remplacent ainsi les documents d’urbanisme communaux.

L’élaboration du PLUi est aussi l’occasion pour le Pays de Gex de préciser sa politique de logement tout en définissant et programmant des investissements et des actions pour la mettre en œuvre à travers l’élaboration d’un Programme Local de l’Habitat intercommunal. Cette démarche sera pleinement intégrée à l’élaboration du PLUI et calqué sur son calendrier d’élaboration.

Document stratégique, l’élaboration du PLUi-H, couplée à la révision du SCoT, constitue une occasion unique de mettre en cohérence les projets de développement locaux à l’échelle intercommunale dans un souci de réponse aux besoins de ses habitants et au service d’un territoire volontaire, authentique et ouvert.

Les étapes de l’élaboration du PLUi-H

L’élaboration du PLUI est un processus complexe, au long cours, qui s’enrichit, chemin faisant, au fur et à mesure des étapes franchies. Chacune d’entre-elles alimente la suivante pour aboutir, à terme, à l’approbation des deux documents avant leur entrée en vigueur :

L’élaboration du PLUi-H se couple de la révision du SCoT du Pays de Gex. De fait, le diagnostic territorial et le PADD seront communs aux deux documents.

Le contenu du PLUi-H

Le rapport de présentation. Il permet de comprendre l’ensemble de la démarche de construction du projet : il présente le diagnostic du territoire, explique les choix retenus pour établir le projet et fixer les différentes règles mais aussi évalue l’impact de ces choix sur l’environnement.

Le projet d’aménagement et de développement durables. Pièce maîtresse du PLUi (et donc du SCoT), il formalise de manière simple et lisible les grandes orientations d’aménagement et de développement du Pays de Gex pour les 15 prochaines années s’appuyant sur le projet de territoire déjà défini. Prônant un urbanisme ambitieux et respectueux de l’environnement, il traduit le choix des élus dans un document qui se veut fédérateur

Les orientations d’aménagement et de programmation. Elles permettent de préciser les grandes lignes directrices de l’aménagement futur de certains secteurs ou de décliner des principes spécifiques à certaines thématiques sur l’ensemble du territoire intercommunal. De fait, elles représentent l’un des instruments règlementaires de la mise en œuvre du projet communal. Avec les OAP, obligatoires depuis le Grenelle de l’Environnement, le PLU n’est donc plus un simple document de réglementation de l’usage des sols mais s’inscrit dans une véritable logique de projets.

Le règlement. Le règlement traduit de façon concrète les orientations du Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD). Il précise, à travers une série d’articles complémentaires, les règles d’aménagement et constructibilité applicables sur chaque zone et qui s’imposent afin d’organiser et d’encadrer le développement du Pays de Gex.

Le plan de zonage. Le plan de zonage divise le territoire communal en zones et secteurs dans lesquels l’occupation des sols est soumise à des règlementations différentes. Ce découpage a été construit à partir du zonage des documents d’urbanisme communaux en vigueur tout en prenant en compte les caractéristiques du tissu urbain qui seront identifiées dans le diagnostic: morphologie et formes du bâti, nature des constructions, centralités répertoriées, présence d’équipements, de services, de commerces ou d’activités économiques, sites de projet, espaces verts, etc. De la même manière, la construction du plan de zonage vise à répondre aux orientations et aux objectifs de la Communauté de communes du Pays de Gex décrits dans le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD). Chaque zone correspond à une entité particulière que ce soit dans la morphologie de ses constructions, la nature des fonctions qu’elle accueille (habitat, commerces, équipements, activités économiques, espaces verts, etc.) ou encore dans le développement qui est attendu/prévu. Dans chacune d’entre elles s’appliquent les règles, propres à chacune d’entre-elles, édictées dans le règlement.
Le PLUi prévoit également des prescriptions graphiques qui traduisent des règles spécifiques en application du Code de l’Urbanisme : les différents espaces naturels et paysagers, les emplacements réservés, les linéaires commerciaux, le patrimoine bâti protégé, les cœurs d’ilots à préserver, etc. Elles sont elles aussi inscrites sur le plan de zonage.

Les annexes. Elles regroupent l’ensemble des documents réglementaires qui s’imposent au PLUi et aux autorisations de construire.